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La fiscalité immobilière en France touche :
- Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation sur résidences secondaires, TLV…),
- Les revenus locatifs (location nue = revenus fonciers / location meublée = BIC),
- La plus-value à la revente (avec abattements progressifs),
- L’IFI,
- La transmission (donation, succession) et le démembrement.
➡️ Optimiser = choisir le bon régime (micro vs réel), déduire un max de charges, amortir en LMNP, anticiper la durée de détention, démembrer si pertinent, et utiliser des enveloppes plus douces comme le PEA et l’assurance-vie pour équilibrer l’ensemble du patrimoine.
Table des matières
1) Impôts locaux : ce que tout propriétaire paie
- Taxe foncière : due par le propriétaire, calculée sur la valeur locative cadastrale.
👉 Déductible au réel (nue ou meublé). - Taxe d’habitation : supprimée pour la résidence principale, reste due pour une résidence secondaire/meublé de tourisme.
- TLV / taxe logements vacants : due dans certaines zones tendues.
- TEOM (ordures ménagères) : récupérable sur le locataire si le bail le prévoit.
Résumé :
➡️ Inévitables, mais partiellement déductibles au régime réel.
2) Revenus locatifs : location nue vs meublée (LMNP/LMP)
A. Location nue → Revenus fonciers
- Micro-foncier (loyers < 15 000 €/an) : abattement 30 %, pas de charges au réel.
- Réel : déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux d’entretien, frais de gestion, charges de copro, etc.).
→ Intéressant si vos charges > 30 % des loyers.
B. Location meublée → BIC (LMNP/LMP)
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- Conditions : recettes meublées < 23 000 € ou < 50 % des revenus du foyer.
- Micro-BIC (recettes < 77 700 €) : abattement 50 % (pas de charges réelles).
- Réel (souvent le plus intéressant) : déduction toutes charges réelles + amortissements (logement hors valeur du terrain, mobilier, frais d’acquisition répartis…).
→ Résultat fiscal souvent très faible voire nul pendant plusieurs années.
LMP (Loueur Meublé Professionnel)
- Conditions cumulatives (recettes > 23 000 €, inscription RCS, recettes meublées > autres revenus d’activité du foyer).
- Avantages spécifiques (déficit imputable au revenu global, plus-values professionnelles, pas d’IFI sur biens professionnels, etc.).
🔎 Exemple concret (même bien, mêmes loyers)
Données : appart 150 000 €, loyers 8 400 €/an, charges 3 000 €/an (intérêts, TF, assurance, entretien).
- Nue – micro-foncier : base imposable 8 400 × 70 % = 5 880 €.
- Meublé – LMNP réel : charges 3 000 + amortissements ~4 000 ≈ résultat fiscal 0 € → impôt ≈ 0 (souvent pendant plusieurs années).
Résumé :
➡️ LMNP réel est généralement plus favorable que la nue (grâce aux amortissements), à vérifier au cas par cas.
3) Plus-value immobilière à la revente
- Barème de base : 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux = 36,2 %, avant abattements.
- Abattements progressifs selon durée de détention (IR exonéré après 22 ans, PS après 30 ans).
- Exonérations : résidence principale, vente < 15 000 €, vente à un organisme social, etc.
📊 Tableau des abattements applicables (IR & PS)
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS | Taux IR | Taux PS | Taux effectif |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 19 % | 17,2 % | 36,2 % |
| 6 | 6 % | 1,65 % | 19 % | 17,2 % | 34,8 % |
| 7 | 12 % | 3,30 % | 19 % | 17,2 % | 33,4 % |
| 8 | 18 % | 4,95 % | 19 % | 17,2 % | 31,9 % |
| 9 | 24 % | 6,60 % | 19 % | 17,2 % | 30,5 % |
| 10 | 30 % | 8,25 % | 19 % | 17,2 % | 29,1 % |
| 11 | 36 % | 9,90 % | 19 % | 17,2 % | 27,6 % |
| 12 | 42 % | 11,55 % | 19 % | 17,2 % | 26,2 % |
| 13 | 48 % | 13,20 % | 19 % | 17,2 % | 24,8 % |
| 14 | 54 % | 14,85 % | 19 % | 17,2 % | 23,4 % |
| 15 | 60 % | 16,50 % | 19 % | 17,2 % | 22,0 % |
| 16 | 66 % | 18,15 % | 19 % | 17,2 % | 20,5 % |
| 17 | 72 % | 19,80 % | 19 % | 17,2 % | 19,1 % |
| 18 | 78 % | 21,45 % | 19 % | 17,2 % | 17,7 % |
| 19 | 84 % | 23,10 % | 19 % | 17,2 % | 16,3 % |
| 20 | 90 % | 24,75 % | 19 % | 17,2 % | 14,8 % |
| 21 | 96 % | 26,40 % | 19 % | 17,2 % | 13,4 % |
| 22 | 100 % | 28,00 % | 0 % | 17,2 % | 12,4 % |
| 23 | 100 % | 30,00 % | 0 % | 17,2 % | 12,0 % |
| 24 | 100 % | 34,00 % | 0 % | 17,2 % | 11,4 % |
| 25 | 100 % | 40,00 % | 0 % | 17,2 % | 10,3 % |
| 26 | 100 % | 46,00 % | 0 % | 17,2 % | 9,3 % |
| 27 | 100 % | 52,00 % | 0 % | 17,2 % | 8,3 % |
| 28 | 100 % | 58,00 % | 0 % | 17,2 % | 7,2 % |
| 29 | 100 % | 64,00 % | 0 % | 17,2 % | 6,2 % |
| 30 | 100 % | 100 % | 0 % | 0 % | 0 % |
Résumé :
➡️ Conserver longtemps un bien écrase la fiscalité à la revente (exonération totale à 30 ans).
4) IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- Seuil d’entrée : 1,3 M€ de patrimoine immobilier net.
- Barème progressif (0,5 % à 1,5 %).
- Abattement 30 % sur la résidence principale.
- Dettes déductibles (selon règles en vigueur).
- Certains actifs hors assiette (ex. biens professionnels, quote-part via certains supports selon conditions).
Résumé :
➡️ L’IFI ne concerne qu’une minorité d’investisseurs mais doit être anticipé.
5) Transmission & démembrement
A. Donation / Succession
- Décès : la plus-value latente est purgée ; les héritiers reçoivent le bien à sa valeur au jour du décès (mais droits de succession dus).
- Donation enregistrée : possible d’anticiper la transmission ; valeur retenue = valeur au jour de la donation (→ purge chez le donataire si revente immédiate). Abattements tous les 15 ans (ex. 100 000 € par parent et par enfant).
B. Démembrement (outil patrimonial)
- Séparer usufruit (usage + loyers) et nue-propriété (propriété « hors jouissance »).
- Réduit la base taxable à la donation et peut optimiser les revenus/impôts.
📊 Barème fiscal : valeur usufruit / nue-propriété selon l’âge
| Âge de l’usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| < 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21–30 ans | 80 % | 20 % |
| 31–40 ans | 70 % | 30 % |
| 41–50 ans | 60 % | 40 % |
| 51–60 ans | 50 % | 50 % |
| 61–70 ans | 40 % | 60 % |
| 71–80 ans | 30 % | 70 % |
| 81–90 ans | 20 % | 80 % |
| ≥ 91 ans | 10 % | 90 % |
Résumé :
➡️ Le démembrement est très efficace pour anticiper la transmission et réduire les droits.
6) Stratégies d’optimisation rapides
- Choisir le bon régime (micro vs réel) selon vos charges.
- Passer en LMNP réel pour amortir (souvent imposition ≈ 0 plusieurs années).
- Allonger la détention pour bénéficier des abattements sur plus-value.
- Démembrer pour transmettre en douceur.
- Diversifier avec des enveloppes à fiscalité douce (bourse via PEA/AV) pour lisser l’imposition globale.
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🏁 Conclusion
La fiscalité immobilière impacte directement la rentabilité de vos investissements. En combinant bon régime fiscal, amortissements en LMNP, abattements de durée, démembrement et enveloppes financières plus douces (PEA/Assurance-vie), vous pouvez économiser des milliers d’euros tout en structurant un patrimoine plus résilient.
À retenir :
➡️ LMNP réel est souvent gagnant face à la nue,
➡️ Détenir longtemps écrase la fiscalité des plus-values,
➡️ Démembrer pour transmettre à moindres coûts,
➡️ Diversifier avec PEA/AV pour lisser l’imposition globale.
❓ FAQ – Fiscalité Immobilière 2025
Peut-on encore défiscaliser grâce à l’immobilier en 2025 ?
Oui. Outre le régime LMNP au réel et le déficit foncier, des dispositifs comme Pinel Plus, le Denormandie ou encore l’investissement en nue-propriété permettent de réduire ses impôts tout en construisant un patrimoine.
Quelle différence entre location nue et location meublée sur les impôts ?
En location nue, les loyers sont imposés comme revenus fonciers, avec peu de charges déductibles.
En location meublée (LMNP), les loyers sont imposés en BIC, ce qui permet de déduire beaucoup plus de charges (ameublement, travaux, amortissements). Cela peut réduire l’imposition à zéro pendant plusieurs années.
Comment éviter la double imposition avec les SCPI ?
Si vous investissez dans des SCPI européennes, vous pouvez subir une imposition en France et à l’étranger. Mais des conventions fiscales existent pour limiter cette double taxation. Vérifiez le mode de déclaration (formulaire 2047) et privilégiez les SCPI logées dans une assurance vie pour optimiser la fiscalité.
Quels sont les abattements en cas de donation immobilière ?
Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation. Il est aussi possible de combiner avec un démembrement de propriété (donner la nue-propriété et garder l’usufruit), ce qui réduit fortement la valeur taxable.
Est-ce intéressant de vendre un bien avant 22 ou 30 ans ?
En général, il vaut mieux conserver un bien au moins 22 ans pour être exonéré d’impôt sur la plus-value, et 30 ans pour être exonéré de prélèvements sociaux. Cependant, si la rentabilité locative chute ou si le marché est haut, vendre avant peut aussi être une bonne stratégie.
Immobilier ou assurance-vie : quelle fiscalité est la plus avantageuse ?
L’immobilier permet de profiter d’effets de levier et d’abattements sur la durée de détention.
L’assurance vie, elle, offre une transmission optimisée (jusqu’à 152 500 € sans impôt par bénéficiaire) et une fiscalité réduite après 8 ans. Les deux produits sont complémentaires.
