Rendement réel crowdlending : le mirage des taux affichés

L’essentiel à retenir : les taux affichés en crowdlending relèvent souvent du marketing et masquent la réalité. Seul le calcul du XIRR offre une vision juste de la rentabilité en intégrant l’argent non investi et les retards. Cette méthode révèle parfois jusqu’à 2 points d’écart entre la promesse initiale et la performance réelle du portefeuille.

Pourquoi vos gains effectifs ne collent jamais aux taux mirobolants de 12 % promis par les plateformes ? On se penche ici sur le calcul du rendement réel crowdlending pour expliquer cet écart frustrant entre la vitrine marketing et votre compte en banque. Vous allez enfin comprendre comment le XIRR démasque l’argent qui dort et révèle la performance brute de votre portefeuille.

1. Le mirage des rendements à deux chiffres en crowdlending
2. Le XIRR : le seul indicateur fiable pour mesurer votre performance
3. Les ennemis cachés de votre rendement en crowdlending
4. Étude de cas : les bons élèves du crowdlending
5. Les grandes déceptions : quand le rendement réel s’effondre
6. Le cas particulier du crowdfunding immobilier
7. À votre tour : calculez votre rendement réel sans vous arracher les cheveux

Le mirage des rendements à deux chiffres en crowdlending

Ces taux alléchants qui cachent la vérité

Vous voyez passer ces taux de 10 %, 12 %, voire 15 % sur les plateformes ? Attention, c’est souvent une vitrine marketing bien polie. Ces chiffres, calculés de façon simpliste, ne reflètent que rarement ce qui atterrit vraiment dans votre poche.

Ce taux affiché n’est qu’un taux nominal brut, théorique. Il ne prend en compte ni la fiscalité, ni les nombreux « frottements » techniques qui viennent, petit à petit, grignoter votre performance.

Se fier uniquement à ce chiffre, c’est la garantie d’être déçu. La seule question qui vaille est : quel est le rendement réel crowdlending de votre portefeuille ? Le crowdfunding et le crowdlending sont des domaines où il faut apprendre à lire entre les lignes.

Rendement annoncé vs performance effective : le grand écart

Faisons la distinction. Le rendement annoncé reste une promesse théorique isolée sur un projet. La performance effective, elle, mesure la croissance réelle de votre capital global sur une période donnée.

Prenons un cas concret : un prêt à 12 % sur un an ne vous rapporte pas 12 % si l’argent dort deux mois sans être investi. Idem si un autre dossier fait défaut. C’est la performance de l’ensemble du portefeuille qui compte, pas celle d’un seul prêt.

L’objectif est donc de trouver une méthode de calcul impitoyable qui prend tout en compte, sans aucune exception.

Pourquoi un simple calcul de moyenne ne suffit pas

Faire la moyenne des taux de ses prêts est une erreur de débutant classique. Ce calcul ignore un facteur fondamental en finance : le temps. Un euro reçu aujourd’hui vaut mécaniquement plus qu’un euro reçu demain.

Les remboursements tombent à des dates différentes, souvent imprévisibles. Les investissements se font de manière sporadique. Les défauts, eux, surviennent n’importe quand.

Une moyenne simple est incapable d’intégrer cette complexité temporelle. Il nous faut un outil plus puissant, une mesure qui comprend et analyse les flux de trésorerie.

Le XIRR : le seul indicateur fiable pour mesurer votre performance

C’est quoi ce XIRR (ou TRI) ?

Oubliez les acronymes complexes pour une seconde. XIRR signifie « Extended Internal Rate of Return », mais sur votre Excel en français, c’est la fonction TRI qu’il faudra utiliser.

C’est bien plus qu’une simple formule mathématique. Ce taux calcule la performance d’un investissement en tenant compte des dates exactes de chaque entrée et sortie d’argent, sans tricher avec le calendrier.

C’est le standard utilisé par les professionnels de la finance pour évaluer la rentabilité réelle. Il répond enfin à la vraie question : « À quel taux d’intérêt annuel mon capital a-t-il réellement travaillé ? ».

XIRR sur investissements vs XIRR global : la nuance qui change tout

Il faut bien comprendre une distinction souvent floue. Le XIRR sur investissements mesure la performance de l’argent qui est activement prêté. C’est souvent le chiffre que les plateformes (les plus transparentes) mettent en avant.

Pourtant, le XIRR global est le plus important. Il prend en compte TOUT : l’argent investi, mais aussi l’argent qui « dort » sur votre compte en attendant un projet.

Ce XIRR global inclut aussi les bonus, le cashback, et tous les autres éléments qui affectent votre portefeuille. C’est votre véritable performance nette de chez nette, pour éviter toute mauvaise surprise.

Pourquoi le XIRR est impitoyable avec les promesses marketing

Le XIRR ne ment pas sur la qualité de vos placements. Il n’a aucun intérêt à vous vendre une plateforme ; c’est une formule mathématique pure et objective.

Il expose sans pitié chaque jour où votre argent n’a pas travaillé. Il quantifie l’impact de chaque retard de paiement. C’est un audit permanent de votre argent.

C’est pour ça que l’écart entre le taux affiché et votre rendement réel crowdlending peut être si grand. Le XIRR révèle la vérité cachée derrière les chiffres publicitaires souvent trop optimistes.

Les ennemis cachés de votre rendement en crowdlending

Le « cash drag » : l’argent qui dort et ne rapporte rien

Le cash drag désigne simplement l’argent qui stagne sur votre compte plateforme sans être investi. C’est du capital mort qui attend, souvent inutilement, d’être placé sur un projet.

Ce phénomène grignote silencieusement votre performance réelle à chaque instant, sans que vous ne le voyiez. Si 10 % de votre portefeuille reste liquide, un rendement théorique de 12 % chute mécaniquement à 10,8 %. C’est mathématique et impitoyable.

Sur les grosses plateformes comme Mintos, c’est souvent la cause principale des déceptions.

Délais, retards et défauts : le trio infernal

Les retards de remboursement sont monnaie courante et faussent rapidement les calculs initiaux. Pire, les intérêts de retard promis ne sont pas toujours versés par l’émetteur du prêt.

Attention aussi aux « fonds réservés » ou délais de carence qui bloquent votre argent pendant des semaines. C’est une forme sournoise de cash drag où les fonds sont engagés mais totalement improductifs.

Le risque ultime reste évidemment le défaut de paiement de l’emprunteur final. Même avec une garantie de rachat, la procédure traîne et votre capital reste gelé, ce qui massacre littéralement votre rendement réel crowdlending.

Les autres facteurs à ne pas négliger

D’autres éléments, souvent oubliés par les investisseurs débutants, viennent encore creuser l’écart.

Il faut intégrer ces frictions dans votre équation personnelle pour ne pas être pris au dépourvu. Voici ce qui pèse réellement dans la balance finale :

• Les délais de virement : Les jours perdus lors des transferts bancaires entrants et sortants plombent le résultat.
• Les frais cachés : Certaines plateformes facturent l’auto-invest ou la revente sur le marché secondaire.
• L’impact des bonus : Le cashback et les primes de bienvenue peuvent, à l’inverse, booster artificiellement votre performance.
• La fiscalité : N’oubliez pas que l’État prendra sa part via le PFU de 30 %.

Étude de cas : les bons élèves du crowdlending

Assez de théorie, passons à la pratique. J’ai calculé mon propre XIRR sur plusieurs plateformes pour voir si les promesses tiennent la route. Commençons par celles qui s’en sortent le mieux.

Swapper : la transparence comme maître-mot

Swapper joue la carte de l’honnêteté radicale. C’est l’une des très rares plateformes à vous montrer les deux indicateurs de performance sans que vous ayez à fouiller.

Mes propres chiffres valident cette approche : j’obtiens un XIRR sur investissements de 14,5% et un XIRR global de 13%. L’écart d’environ 1,5 point s’explique quasi intégralement par le cash drag inévitable.

Le rendement réel crowdlending est donc cohérent avec ce qui est vendu. C’est une plateforme fiable où l’argent travaille vraiment comme prévu.

Pierberry : un écart quasi inexistant

Pierberry s’impose comme un modèle de fiabilité pour l’investisseur. La plateforme affiche un rendement moyen de 10,16% et, spoiler, elle tient ses engagements.

Regardez la précision de mes calculs : un XIRR sur investissements de 10,39% pour un XIRR global de 10,14%. L’écart avec le chiffre officiel est ridicule, à peine 0,02%.

Cette performance prouve que le cash drag est parfaitement maîtrisé. Ce que vous voyez sur l’écran est exactement ce qui tombe dans votre poche.

Esketit : un calcul à rectifier mais un bon résultat final

Attention avec Esketit, il faut savoir lire entre les lignes. Mon calcul initial était faussé par les prêts en retard, ce qui oblige à ajuster la méthode pour refléter la réalité du portefeuille.

Une fois corrigé, on retombe sur nos pattes : un XIRR sur investissements de 11,31% et un XIRR global de 11,13%. Comparé aux 11,74% affichés par la plateforme, la différence reste raisonnable.

L’écart d’un demi-point est acceptable, malgré un calcul interne un peu flou. Si vous cherchez plus de régulation et un bonus, regardez du côté de MaClear, une alternative suisse très solide.

Les grandes déceptions : quand le rendement réel s’effondre

Malheureusement, tout n’est pas rose dans le monde du crowdlending. Certaines plateformes, et pas des moindres, affichent des écarts beaucoup plus préoccupants. C’est là que le calcul du rendement réel crowdlending devient indispensable pour ne pas se faire avoir.

Mintos : le géant aux pieds d’argile ?

Mintos est sans doute la plateforme où l’écart est le plus flagrant pour l’investisseur. Alors qu’on nous vend un taux attractif oscillant entre 10,6 % et 10,87 %, la réalité financière est assez brutale.

Le verdict du XIRR est sans appel : mon XIRR sur investissements plafonne à 9,69 % et le XIRR global chute à seulement 8,90 %. C’est presque 2 points de moins que la promesse initiale, ce qui change radicalement la donne.

Les coupables sont identifiés : un cash drag massif, des délais d’attente, des frais de robot et des doutes sur les intérêts de retard. J’ai réduit mon exposition, même si le bonus Mintos reste disponible.

Land Finance : quand les bonus sauvent les meubles

Le cas de Land Finance est particulier dans cet univers du crowdfunding. Le XIRR sur investissements est décevant à 8,49 %, bien loin des 10-12 % attendus, plombé par des fonds réservés et cinq projets en difficulté sur vingt-neuf.

Pourtant, le XIRR global remonte à 11,41 % de manière spectaculaire. Ce tour de passe-passe s’explique uniquement par les bonus et le cashback qui représentent près de 25 % des intérêts que j’ai perçus sur cette plateforme.

C’est une performance sauvée in extremis par les offres commerciales, ce qui pose vraiment question sur la rentabilité intrinsèque des projets.

Comparatif des performances : le tableau de la vérité

Ce tableau fait office de synthèse visuelle pour ajuster votre stratégie d’investissement. Il permet de comparer d’un coup d’œil les promesses affichées par les sites et la réalité mathématique que vous subissez.

Plateforme	Taux Annoncé	XIRR Investissements	XIRR Global	Écart (Annoncé vs Global)	Principale Raison
Swapper	~14,5 %	14,50 %	13,00 %	-1,5 pts	Cash drag (argent non investi)
Pierberry	10,16 %	10,39 %	10,14 %	-0,02 pts	Excellente cohérence
Esketit	11,74 %	11,31 %	11,13 %	-0,61 pts	Calcul plateforme peu transparent
Mintos	10,6 – 10,87 %	9,69 %	8,90 %	~ -1,8 pts	Cash drag, frais et délais
Land Finance	10 – 12 %	8,49 %	11,41 %	+ (Positif)	Boosté par les bonus/cashback
Baltis	~11,1 %	4,93 % (Net)	N/A*	N/A	Projet majeur en cours (non perçu)

Pour ceux qui veulent creuser les détails techniques, je vous renvoie vers notre comparatif des plateformes de crowdlending pour aller plus loin.

Le cas particulier du crowdfunding immobilier

Baltis : un XIRR actuel qui ne veut rien dire

Le crowdfunding immobilier impose son propre tempo, bien différent du crowdlending classique. Chez Baltis, on s’engage sur des durées longues de 18 à 24 mois, avec un remboursement du capital et des intérêts souvent versé « in fine ».

Si je regarde mon tableau de bord aujourd’hui, il affiche un XIRR global absurde de 69,95%. Ce chiffre est techniquement juste mais totalement trompeur : il ne comptabilise que le flux de sortie initial sans aucune rentrée d’argent significative pour le moment.

C’est l’illustration parfaite qu’un indicateur brut ne suffit pas pour évaluer son rendement réel crowdlending sans le contexte approprié.

Comment estimer le rendement futur sur Baltis ?

Pour obtenir une image fidèle de la performance, il faut anticiper les mouvements de fonds. La méthode consiste à simuler les flux de trésorerie futurs en intégrant manuellement les dates et montants de remboursement attendus dans votre outil de calcul.

En appliquant cette projection à mon portefeuille, une fois les futurs remboursements intégrés, le XIRR devrait se stabiliser autour de 11,1-11,2%. Ce résultat tient la route et reste cohérent, même en prenant en compte un projet actuellement marqué comme étant en retard.

Cette performance reste alignée avec les objectifs initiaux, mais elle demande une certaine patience et une projection rigoureuse.

Crowdfunding immobilier vs SCPI : deux philosophies

Le crowdfunding immobilier offre des rendements potentiels élevés, mais attention au revers de la médaille. Le risque est fortement concentré sur des projets uniques, souvent plus volatils et sujets aux aléas de chantier.

En comparaison, l’investissement en SCPI, qui est une alternative plus sereine, mise sur la diversification et la mutualisation du risque. Vous acceptez des rendements plus sages en échange de revenus réguliers et moins incertains.

Ces deux approches de la pierre-papier répondent à des besoins différents. Vous pouvez d’ailleurs investir en SCPI via LouveInvest pour optimiser vos frais et toucher un bonus.

À votre tour : calculez votre rendement réel sans vous arracher les cheveux

Comprendre c’est bien, agir c’est mieux. Voyons maintenant comment vous pouvez, vous aussi, calculer votre propre XIRR et reprendre le contrôle.

Les données à collecter : la base de tout

Pour obtenir un rendement réel crowdlending précis, on ne peut pas se baser sur des estimations floues. La première étape, absolument indispensable, consiste à rassembler toutes les informations brutes de vos comptes pour bâtir un historique fiable.

Voici ce qu’il vous faut impérativement sous la main :

• Les dates de tous les flux : notez précisément les virements vers la plateforme, les investissements dans chaque prêt, les remboursements de capital, les paiements d’intérêts et vos retraits vers la banque.
• Les montants de tous les flux : respectez la logique comptable où les sorties d’argent (vos investissements) sont des nombres négatifs, et les entrées (remboursements, intérêts, bonus) des nombres positifs.

Le guide étape par étape sur tableur (Excel ou Google Sheets)

Rassurez-vous, pas besoin d’un master en finance pour dompter ce calcul. La formule existe déjà et elle est redoutablement simple à utiliser, même pour un débutant complet sur tableur.

1. Ouvrez une feuille de calcul vierge sur votre logiciel préféré.
2. Créez deux colonnes distinctes : la colonne A pour les dates exactes, la colonne B pour les montants en euros.
3. Remplissez le tableau avec l’intégralité de vos transactions, en respectant scrupuleusement les signes (négatif pour les sorties, positif pour les entrées).
4. Dans une cellule vide, tapez la formule =XIRR(B:B;A:A) sur Google Sheets ou =TRI.PAIEMENTS(B:B;A:A) sur Excel (pensez à adapter les plages B:B et A:A à vos données réelles).
5. Appuyez sur Entrée. Le résultat affiché est votre XIRR annuel ; mettez simplement la cellule au format pourcentage pour le lire clairement.

Investir en crowdlending demande de la vigilance. Ne croyez pas les pourcentages marketing sur parole. Seul le calcul de votre XIRR révèle la performance réelle de votre argent. Maintenant que vous avez la méthode, c’est à vous de jouer pour piloter vos placements avec lucidité et éviter les déceptions.

FAQ

Quel est le taux de rendement réel du crowdfunding ?

On voit souvent des taux affichés entre 10 % et 12 % sur les plateformes, mais attention, ce sont des chiffres bruts. La réalité se mesure avec le XIRR (Taux de Rendement Interne Étendu), qui prend en compte les dates exactes des flux d’argent. Une fois qu’on intègre les retards et l’argent qui dort sur le compte (le cash drag), le rendement réel est souvent inférieur. Sur des plateformes solides comme Pierberry ou Swapper, on arrive à maintenir un XIRR très proche du taux annoncé, mais ailleurs, la chute peut être brutale.

Quel placement rapporte réellement 10 % par an ?

Le crowdlending est l’un des rares placements accessibles qui permet de viser ce chiffre, mais il ne faut pas se fier aveuglément aux promesses marketing. Si des plateformes comme Esketit ou Swapper permettent d’atteindre un XIRR global autour de 11 %, d’autres comme Mintos peuvent afficher 10 % en vitrine mais ne rapporter que 8,9 % en réalité à cause des fonds bloqués. Pour gagner vraiment 10 %, il faut choisir des plateformes où l’argent est réinvesti immédiatement.

Quelle est la différence entre le crowdfunding et le crowdlending ?

C’est assez simple : le crowdlending, c’est de la dette. On prête de l’argent à des entreprises ou des particuliers et on reçoit des intérêts en retour, un peu comme une banque. Le crowdfunding est le terme générique, souvent utilisé pour l’investissement en capital (actions) ou l’immobilier participatif. Dans les deux cas, le piège est le même : il ne faut pas confondre le taux d’intérêt du projet avec la performance effective de votre portefeuille, que seul le calcul du XIRR peut révéler.

Quel placement rapporte 8 % (une fois les frottements déduits) ?

C’est souvent le rendement réel d’un investissement qui promettait 10 % ou 11 % au départ ! C’est ce qu’on observe sur des plateformes qui ont beaucoup de « cash drag » (de l’argent non investi) ou des retards fréquents. Par exemple, un portefeuille mal optimisé sur une grosse plateforme peut voir son rendement fondre de plusieurs points. Un XIRR de 8 % reste une excellente performance, mais c’est toujours frustrant quand on s’attendait à plus.

Quel placement privilégier pour 100.000 euros en 2025 ?

Avec une telle somme, la diversification est la clé pour ne pas subir de plein fouet les défauts de paiement. On peut mixer des SCPI pour la stabilité et du crowdlending pour dynamiser le rendement global. Cependant, plus le capital est gros, plus il est difficile de tout investir rapidement sans laisser l’argent dormir. Il devient alors crucial de calculer son XIRR global pour s’assurer que l’intégralité des 100.000 euros travaille efficacement et ne plombent pas la moyenne.