Qui Paie Les Charges Entre Locataire Et Propriétaire ?

Introduction

Lorsqu’on met un bien en location, une question revient souvent : qui doit payer les charges ? Est-ce au propriétaire bailleur ou au locataire de les assumer ?
Entre l’eau, l’électricité des parties communes, les frais d’entretien ou encore la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la répartition peut sembler floue.

Dans cet article, on fait le point sur les charges récupérables, celles à la charge exclusive du propriétaire, et on illustre tout cela avec des exemples concrets pour éviter toute mauvaise surprise.

Table des matières

🔍 1. Les trois grandes catégories de charges

1️⃣ Les charges locatives récupérables

Ce sont les dépenses avancées par le propriétaire, mais que le locataire rembourse ensuite.
Elles concernent l’usage courant du logement et de l’immeuble, comme :

L’eau froide et chaude, le chauffage collectif ;
L’électricité des parties communes ;
L’entretien de l’ascenseur ;
L’entretien des espaces verts ;
Les petites réparations dans les parties communes.

📘 Exemple concret :
Votre locataire habite un appartement avec ascenseur et chauffage collectif.
➡️ Il participe aux frais d’électricité des couloirs, à la maintenance de l’ascenseur et à l’eau utilisée dans le logement.

👉 Ces montants figurent dans les charges mensuelles mentionnées sur le bail (souvent sous forme de provisions régularisées une fois par an).

2️⃣ Les charges non récupérables

Elles restent entièrement à la charge du propriétaire bailleur, car elles concernent l’entretien du bien sur le long terme :

Ravalement de façade, remplacement de la chaudière collective ;
Frais de syndic et honoraires de gestion ;
Travaux dans les parties communes (toiture, escalier, etc.) ;
Assurance de l’immeuble ou de la copropriété.

📘 Exemple concret :
Si le syndic décide de refaire la toiture de l’immeuble ou de changer la chaudière collective,
➡️ ces frais sont 100 % à la charge du propriétaire.
Ils ne peuvent jamais être répercutés sur le locataire.

3️⃣ Les impôts et taxes

Certains impôts sont à la charge du propriétaire, d’autres du locataire.

Taxe foncière ➜ propriétaire
Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ➜ récupérable auprès du locataire
Taxe d’habitation (si applicable) ➜ locataire occupant au 1er janvier

📘 Exemple concret :
Le propriétaire reçoit la taxe foncière avec une ligne “TEOM” de 150 €.
➡️ Il peut la refacturer à son locataire lors de la régularisation annuelle des charges.

⚖️ 2. La base légale : le décret du 26 août 1987

La liste officielle des charges récupérables est définie par le décret n°87-713 du 26 août 1987.
Il détaille précisément les dépenses que le propriétaire peut demander au locataire.
👉 Si une dépense n’y figure pas, elle est automatiquement à la charge du bailleur.

🧠 Astuce : garde toujours les justificatifs (factures, appels de fonds) pour prouver la régularité des montants réclamés.

💡 3. Comment se passe la régularisation des charges ?

Le propriétaire peut choisir deux modes :

Forfait de charges : souvent utilisé pour les locations meublées. Aucun ajustement n’est possible.
Provisions avec régularisation annuelle : le plus courant. En fin d’année, le bailleur compare les provisions versées par le locataire avec les dépenses réelles.

📘 Exemple concret :
Votre locataire verse 50 € de charges par mois (soit 600 €/an).
Les dépenses réelles s’élèvent à 540 €.
➡️ Vous devez rembourser 60 € au locataire.

🧾 4. Résumé pratique : qui paie quoi ?

Type de dépense	Locataire	Propriétaire
Eau et électricité des parties communes	✅	❌
Entretien ascenseur	✅	❌
Espaces verts et ménage	✅	❌
Travaux toiture / ravalement	❌	✅
Assurance immeuble	❌	✅
Taxe foncière	❌	✅
Taxe d’enlèvement des ordures (TEOM)	✅ (remboursable)	Avance
Frais de syndic	❌	✅

🧠 5. Le mot de la fin : bien distinguer usage et entretien

En résumé :

Tout ce qui concerne l’usage courant du logement est payé par le locataire.
Tout ce qui touche à la préservation ou l’amélioration du bien reste à la charge du propriétaire.

Bien comprendre cette distinction permet d’éviter les litiges et d’instaurer une relation locataire-propriétaire saine et transparente.

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