SCPI en direct ou assurance-vie

SCPI en direct ou via assurance-vie : que choisir en 2025 ?

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans gérer de locataire.
Deux solutions existent :

  • SCPI en direct (via Louve Invest : bonus de 25€ offerts) → rendement immédiat et possibilité de financement à crédit.
  • SCPI via assurance-vie (via Linxea : bonus de 50€ offerts) → fiscalité optimisée et transmission facilitée.

➡️ Le bon choix dépend de vos objectifs : rendement immédiat ou optimisation long terme.

🔎 SCPI en direct : rendement brut maximal

Investir en direct signifie acheter vos parts directement auprès d’une société de gestion ou via une plateforme comme Louve Invest.

Avantages

  • Rendement brut souvent plus élevé (4,5 à 6 %).
  • Possibilité d’acheter à crédit → effet de levier puissant.
  • Accès à un large choix de SCPI.
  • Bonus Louve Invest : 25 € offerts dès la première souscription.

Inconvénients

  • Fiscalité lourde : revenus fonciers taxés (TMI + 17,2 %).
  • Gestion moins souple : liquidité dépendante de la société de gestion.
  • Transmission = droits de succession classiques.

🔎 SCPI via assurance-vie : fiscalité optimisée

Autre option : loger vos SCPI dans une assurance-vie multisupport comme Linxea Spirit2.

Avantages

  • Fiscalité différée : les loyers capitalisent, pas d’imposition immédiate.
  • Après 8 ans : abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple).
  • Transmission optimisée : exonération jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (si versements avant 70 ans).
  • Frais compétitifs : chez Linxea, frais de gestion parmi les plus bas du marché.
  • Bonus : 50 € offerts à l’ouverture.

Inconvénients

  • Rendement légèrement inférieur (frais assureur ≈ 0,5 %).
  • Pas d’achat à crédit possible.
  • Choix limité aux SCPI référencées par l’assureur.

🧩 SCPI en nue-propriété : préparer l’avenir sans fiscalité

En plus de l’investissement en direct ou via assurance-vie, vous pouvez investir en nue-propriété.

Principe

  • Vous achetez uniquement la nue-propriété des parts.
  • L’usufruitier perçoit les loyers pendant une durée déterminée (5 à 20 ans).
  • Au terme, vous récupérez la pleine propriété des parts, sans frais ni impôt supplémentaire.

✅ Avantages

  • Décote à l’achat (jusqu’à -40 % selon la durée).
  • Aucune fiscalité pendant le démembrement (pas de revenus).
  • Idéal pour les investisseurs fortement imposés.
  • Transmission facilitée : possibilité de donner la nue-propriété à ses enfants tout en gardant l’usufruit.

📊 Exemple

Clé de démembrement de SCPI

Vous investissez 50 000 € en nue-propriété sur 10 ans.
Au terme, vous récupérez la pleine propriété de parts valant 75 000 €, sans avoir payé d’impôt pendant 10 ans.

⚖️ Comparaison SCPI en direct vs assurance-vie

CritèreSCPI en direct (Louve Invest)SCPI via assurance-vie (Linxea)
Rendement brut4,5 – 6 %4 – 5 %
FiscalitéRevenus fonciers taxés (TMI + PS 17,2 %)Assurance-vie (abattement après 8 ans)
Crédit possible✅ Oui❌ Non
TransmissionClassique (droits de succession)Ultra optimisée (152 500 € exonérés)
LiquiditéDépend de la société de gestionGérée par l’assureur
Bonus affilié🎁 25 € offerts🎁 50 € offerts

📊 Simulation sur 20 ans

Dans cette simulation, on considère que l’on souhaite principalement récupérer de l’argent dans 10 ans.

  • On investis 10 000 € de suite, puis 100 € par mois.
  • TMI de 30%
  • Rendement de la SCPI : 6%
  • On souhaite réellement retirer 2400 € tous les ans au bout de 10 ans

SCPI en direct (nom propre – TMI 30 % + PS 17,2 %)

AnnéeCapitalLoyersFiscalité
1€11,200.00€672.00€317.18
2€12,754.82€765.29€361.22
3€14,358.89€861.53€406.64
4€16,013.78€960.83€453.51
5€17,721.09€1,063.27€501.86
6€19,482.50€1,168.95€551.74
7€21,299.70€1,277.98€603.21
8€23,174.48€1,390.47€656.30
9€25,108.65€1,506.52€711.08
10€27,104.09€1,626.25€767.59
11€28,304.09€1,698.25€801.57
12€29,504.09€1,770.25€835.56
13€30,704.09€1,842.25€869.54
14€31,904.09€1,914.25€903.52
15€33,104.09€1,986.25€937.51
16€34,304.09€2,058.25€971.49
17€35,504.09€2,130.25€1,005.48
18€36,704.09€2,202.25€1,039.46
19€37,904.09€2,274.25€1,073.44
20€39,104.09€2,346.25€1,107.43
👉 Fiscalité totale : 16 538 €

SCPI via assurance-vie (Linxea Spirit2)

CapitalRetraitFiscalité
1€11,872.00€0.00€0.00
2€13,856.32€0.00€0.00
3€15,959.70€0.00€0.00
4€18,189.28€0.00€0.00
5€20,552.64€0.00€0.00
6€23,057.80€0.00€0.00
7€25,713.26€0.00€0.00
8€28,528.06€0.00€0.00
9€31,511.74€0.00€0.00
10€34,674.45€2,400.00€127.52
11€35,527.40€2,400.00€147.27
12€36,438.42€2,400.00€158.44
13€37,407.99€2,400.00€168.18
14€38,439.14€2,400.00€177.08
15€39,535.26€2,400.00€185.26
16€40,700.00€2,400.00€192.80
17€41,937.26€2,400.00€199.79
18€43,251.18€2,400.00€206.28
19€44,646.21€2,400.00€212.34
20€46,127.06€2,400.00€218.01
👉 Fiscalité totale : 1 993 €

📈 Graphique comparatif fiscalité cumulée (20 ans)

Fiscalité SCPI

🎯 Stratégie gagnante en 2025

Le plus pertinent est souvent de combiner les trois :

  • SCPI en direct via Louve Invest → rendement brut maximal + effet de levier du crédit.
  • SCPI via assurance-vie Linxea → fiscalité douce et transmission.
  • SCPI en nue-propriété → décote immédiate et absence totale de fiscalité pendant la durée du démembrement.

❓ FAQ – SCPI en direct ou assurance-vie

Quelle est la fiscalité des SCPI en direct ?

Revenus fonciers → TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.

Pourquoi investir en SCPI via assurance-vie ?

Pour profiter de l’abattement après 8 ans et d’une transmission ultra avantageuse.

Qu’est-ce que la nue-propriété en SCPI ?

C’est l’achat des parts avec décote, sans percevoir de loyers. Idéal pour différer la fiscalité et préparer l’avenir.

Puis-je mixer les solutions ?

Oui, c’est même recommandé : direct pour le crédit, assurance-vie pour la fiscalité, nue-propriété pour l’optimisation patrimoniale.

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